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昆山老旧小区改造
项目分类:
老旧小区改造/住房研究
项目简介

01“昆山之路”与老旧小区改造

1.1 昆山概况

昆山市位于江苏省东南部,地处上海与苏州之间的长三角心脏地带。昆山曾凭借着以集体经济与乡镇企业为核心的“苏南模式”飞速发展;之后积极转型,在以开发区建设带动城市扩容增量为标志的工业化推动期,探索出一条勇于创新实践的“昆山之路”。2004年至今,昆山连续被评为全国百强县、中国中小城市综合实力“百强市之首”,并在2010年获评“联合国人居奖”,2016年获评住建部首批“生态园林城市”(图1)。


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图1 昆山发展历程


1.2 “昆山之路”上的老旧小区改造

城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程。为满足城乡建设高质量发展要求和人民群众美好生活需求,昆山自2007年开始将老旧小区改造列入每年市重点实施工程计划。“昆山之路”的成功,核心在于昆山敢创敢先,不仅在工业推动方面,还在多项体制机制方面积极探索。昆山老旧小区能够取得显著的改造成效,也得益于省住建厅、苏州市政府和昆山市政府多层政府机构在工作过程中做到分工明确、行动在先、标准升级、落实高效。

自2007年至2019年,昆山市中心城区老旧小区已改造完成176个,累计完成老旧小区改造面积643.38万平方米,惠及居民住户59456户。2020年正在实施的改造项目共包含老旧小区13个,惠及居民7770户。

根据已有经验,昆山老旧小区改造的具体工作包括房屋修缮出新、基础设施改造、公共设施配套、环境整治美化、垃圾综合治理及停车矛盾疏解(图2),并在这些工作实践的基础上,形成了相对完善的改造经验。除基础改造项目外,还探索如何在演绎特有地域文化与强化党建引领的基础上提升居民参与度、加强共治互动。


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图2 昆山老旧小区改造基础工作


改造项目中,中华园街区(包括北村、西村、东村、博越广场、玉兰公馆)成为了展示江苏“强富美高”的省级宜居示范街区的重要代表。


02中华园东村改造项目

2.1 项目概况

中华园东村位于中华园街区内。中华园街区(图3)地处昆山市开发区,临近昆山南站高铁站、昆山火车站及昆山出口加工区,车程均不足10分钟。该街区建成于2000年,是支持开发区建设所形成的安置地区,约安置动迁居民三千多户。中华园街区兼具老旧小区的典型性与特殊性,其有四个突出特点,分别是:

1、区位条件:地处城市中心,交通条件便利,紧邻出口加工区;

2、拆迁安置:属于拆迁安置类小区,解决老昆山人民的基础民生问题;

3、人口情况:外来人口比例高,解决新昆山人民的就业居住问题;

4、关注度高:中华园街区为省住建厅宜居街区建设试点、市老旧小区改造试点及城市绿道建设示范段。


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图3 中华园东村概况


中华园街区包含三个老旧小区,分别为北村、西村和东村,其中北村和西村的老旧小区改造项目已经完成,东村则希望在既有经验的基础上进一步探索优化路径。

2.2 现状分析

与2019年城镇老旧小区改造的调研数据均值对比,中华园东村的容积率、社区总面积等指标与一般老旧小区数值相近,同时也存在配比不足的问题(图3)。值得关注的是,中华园东村的户均常住人口达到9.37,远远超过城镇老旧小区改造调研数据的均值。为了进一步探究这种情况的成因,根据街道办事处的建议,博亚官网选取了中华园东村41幢二单元进行实地调研分析。


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图4 中华园东村数据与2019年城镇老旧小区改造调研数据均值对比


中华园东村41幢二单元

中华园东村41幢二单元(图5)是东村最具典型性的楼栋,北入户,共有5层半,底层为产权车库已经改造为住房。1-5层为一梯两户居住空间,屋顶曾经被改造为临时出租屋,在2012年已经被整改。居住人口中,约有四成为拆迁安置的原住民,两成为经济状况较好的长租人群,四成为短租人群,最短居住时间仅为8小时(图6)。以上短租8小时的情况是对应昆山综保区三班倒的工作模式,许多工人选择租一张床位轮流拼床休息(图7)。这种拼床租房的模式正是东村户均常住人口远高于平均值的主要原因。


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图5 中华园东村41幢二单元位置及人员构成

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图6 中华园东村41幢二单元居住人口比例(左)

图7 昆山综保区三班倒工作模式(右)


“老昆山做包租公。新昆山做房租客”的人口构成情况在整个小区范围内的实地调研中也能得到印证。在调研中,博亚官网最常听见的三句话分别是:“小伙子,你租房吗?”、 “老板,你招工吗?”和 “小伙子,出口加工区有活儿你干不干?”。小区内人口流动性很大,行走其中很难分辨这是一个老旧小区,还是宿舍区抑或是民宿区(图8)。


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图8 中华园东村 原住民、外来租户、警员、务工人员活动情况


小区内部存在多处人力市场,封闭性差。白天,大家在小区内找工作、租房子;晚上,这里衣食住行应有尽有,仿佛置身于夜市,此时的小区又有了商业区的影子(图9、图10)。此外,小区内的交通系统混乱,车总是停在人行道上,人总是行走在车行道上。


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图9 中华园东村-南门及社区内部底商业态情况

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图10 中华园东村-内外来人员活动情况


调研现状反映出中华园东村在城市发展的过程中,承担了为昆山提供城市廉租房的任务。老昆山人群作为失地农民需要维持收入,于是通过租赁闲置房屋换取收入,以改善生活条件;在城市快速扩张进程中,绝大部分用地都用作出口加工区建设用地或一般性商品房,缺失务工群体的生活居住空间,因此新昆山人群由于中华园东村的便捷、廉价和“品牌效应”,选择将其作为廉租住房。

在2010年至今的高质量发展时期,昆山全面推进“美丽昆山”建设,中华园街区打造宜居街区,先后完成北村、西村旧改。那么,在中华园东村的老旧小区改造过程中,如何更进一步?在了解中华园东村现状的成因之后,若仅将老旧小区改造作为其改善民生的工作,未免稍显不足。老旧小区改造是“民生问题”,而对于昆山和许多城市而言,更是“发展问题”。

从城市的角度思考,中华园东村自身固然存在种种问题,但它诞生的本质是弥补城市所缺,是一个与城市共生的过程。调研中可以看到,小区内各路人马交汇,活力满满,是企业争抢人力资源的极佳载体(图11、图12);小区设施旧而不破,空间尺度宜人(图13)。总的来说,中华园东村不仅是一个居住区,更是一个城市有机单元、活力单元和宜居单元。


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图11 中华园东村人多多门前的招租房东

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图12 中华园东村西门商业小街人流活动情况

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图13 中华园东村内部空间


结合对老旧小区改造“九大机制”的解读与实际案例的分析(图14),可以看出更多的老旧小区应被视作城市有机整体的一部分,盘整出能够给予城市的资源,梳理需要城市给予自己的资源,即谋求解决“发展问题”的路径,注重与城市的联动。


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图14 老旧小区改造九大机制



03“昆山之路”下的改造思路


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习近平总书记说,“只有敢于走别人没有走过的路,才能收获别样的风景”。回首40年,可以清晰看到,“昆山之路”成功的关键就在一个“闯”字,在没有路的地方硬生生闯出一条路来,为全省乃至全国树立了样板。

昆山的“闯”并非有勇无谋的“闯”,而是理清主要问题与矛盾,以及改造改建思路之下的“闯”。而中华园东村的改造为博亚官网提供了老旧小区改造“闯”出新路的思路——做好住区与城市的互动。在这个前提下,首先要明确中华园东村老旧小区的四个关键问题:

3.1 中华园东村老旧小区改造为谁而作?

即如何“共同缔造”?

在中华园街区的改造中已经形成了很完备的十项菜单,不仅能够覆盖老旧小区改造的九大机制,且提升了标准。在已有基础上,如何提升,在哪些地方可以创新提升?若是将老旧小区改造变为一个长效匹配城市更新、长效互动的机制,还需要哪些政策支撑?

立足于中华园西村和北村的案例,在调研居住人群的过程中,重点更多地放在了老旧小区原住民身上。然而,在租售同权的前提下,短租人群这一类弱势群体也应享受老旧小区改造的福利。因此,在此次东村的调研中,除了调研内部的自住户,同时也更多地调研了这里的长租户和短租户,以及使用老旧小区公共资源的各类人群。

调研方式结合了网上问卷的新方式和贴身访谈的老办法。结合调研问卷可以看出,反映最多的问题是交通环境不佳。同时,各类人群有着不同的需求(图15):常住人群的需求集中在安全保障和设施问题上;而长租或短租人群相对更加关注小区环境问题,希望能够补足相应设施,得到与租金匹配的空间质量(图16)。


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图15 小区调研现存问题反馈

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图16 小区内不同人群对于社区改造的关注重点


3.2 中华园东村老旧小区改造再做些什么更进一步?

即如何“与城互动”?

在33项老旧小区改造项目中,昆山中华园东村有28项指标达标,主要缺项点在于消除安全隐患、交通停车设施改善和公共活动空间完善。在此基础上,需要进一步探索完善宜居街区的建设,挖掘小微空间,丰富服务设施,提升社区形象;下一阶段联动周边功能单位,营造完整社区。

为了盘整存量空间,博亚官网选取了小区内部活动空间的10个点进行24小时监控(图17)。通过两天的监控,各个存量、增量空间的人流量和活跃度、使用情况等信息都逐步梳理出来。首先,最基础的工作是满足百姓所急,将宝贵的公共空间人车分流,并将较大的组团空间划为多个居住社区组团,保证各个组团空间有序、居民出行安全。


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图17 小区监控点分布


其次,不能就小区论小区,而是进一步厘清中华园东村与周边小区的联动关系。根据盘整出的两条十字形空间轴带进行重点梳理,哪里应该布置服务于小区内部童叟的空间,哪里需要弥补街区现状缺失的空间内容。因此,这一部分工作的重点在于利用已有的社区用房布置两轴交汇处的社区客厅、社区出入口,完善街区所需(图18)。


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图18 组团空间布置


这两条空间轴带分别是串联街区公共服务设施的街区共享轴和补充小区必要活动场地的社区活力轴(图19)。例如联动电商平台引入居民所需的社区购物柜,引入城市图书馆为短租人群提供休闲空间,在小区内部展示平台提供招工信息展示,与附近的出口加工区企业产生互动。对于社区客厅,改善原有的功能单一的广场,加入老人和儿童需要的活动功能,配置了集装箱模块,以期满足不同情况下的多元诉求。


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图19 街区共享轴及社区活力轴


对于老旧小区内部的现代社区用房,补充了社区所需功能;对于顶层空间,与中华园西村、北村的公共用房差异化发展,可以将其作为未来创业和办公的空间。

3.3 中华园东村老旧小区改造该在哪里增光添彩?

即如何“创新提升”?

中华园东村的现状和属性决定了它无法有效地完全封闭。在人车分流设计过程中,将两个城市社区入口移到小区内部。因为小区内部,尤其是西北象限存在大量为街区服务的功能空间,把小区车行入口让出来,内部的空间就在封闭的安全和开放的和谐之间得到了有效平衡。

·智慧社区

既然中华园东村对外部步行人群公共开放,那么相应的,博亚官网采用了智慧社区的方法确保小区内部安全。在这个前提下,博亚官网将创新提升聚焦于“门”。在社区内部布置周界治安监控系统、AR立体云防系统、智能预警和应急救援;每一个组团的出入口加装视频监控系统、充电区消防配套系统、消防通道抓拍系统和停车位监测;在单元门等内部空间增加单元门人像抓拍系统、高空抛物监控系统和智能门锁(图20)。


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图20 智慧社区空间布置


在聚焦于“门”的过程中,对于社区的每个出入口都根据其特点进行了修整。首先,社区西门面向城市处理好与周边设施的关系,盘整人行步道之间的关系,形成了能够提升小区形象、相对完善的社区空间(图21)。同时,小区改造过程也与外部施工设计有机结合,特别是周边正在实施的城市更新项目,以绿道建设和小微空间改造工作为重点,整体联动提升共进。其次,社区南门被改造成一个能够步行的空间,形成了一条为务工群体和常住居民服务的小街(图22)。最后,社区东门虽目前处于封闭状态,未来仍希望随着东门所面向的泰山路的等级提升,将这个入口打开。其核心行动是退让一部分空间,将原有的入口由临街退让到小区内部,创造小区与城市的交互空间。创造城市服务空间,探索开放车库试点作为便民服务,增设风雨连廊和一些临时性构筑物,补充相应的应急需求,如疫情期间疫情宿舍的功能(图23)。


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图21 社区西门

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图22 社区南门

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图23 社区东门


在这样的理念下,对标与中华园东村原条件相类似的小区,可以看到此次改造并未在重复工作上投入过多资金,而是聚焦于提升景观环境和智慧安防(图24)等方面。相较于解决城市缺少公租房、廉租房问题的其他可行路径,如对工业用地进行改造更新,或重新划拨土地建设保障性住房,利用老旧小区进行改造都极大节省了资金投入。对于昆山来说,通过老旧小区改造弥补城市所缺失的公租房、廉租房空间,是最为经济快捷的有效途径。


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图24 中华园东村与美华园改造投资对比


3.4 中华园东村老旧小区改造需要什么政策支撑?

即如何“长效推进”?

老旧小区改造项目的推进过程中,最大的难点在于现行规范建立在增量时期,难以适应存量时期老旧小区改造在加装电梯、增补电动车充电桩所出现的实际问题。例如老旧小区加装电梯,因为南入户建筑加装电梯后难以满足《居住区规划设计标准 2018 》对建筑采光的相关规范要求,只有北入户建筑可以加装装配式电梯。基于以上困境,结合长效推进机制,博亚官网依旧聚焦于“门”,为小区楼门预留模块电梯加装空间,并采用模块化设计组织配套设施(图25)。


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图25 模块化设计配套设施


另外,对于一些处于小区相对边缘的小微地块,如果将这些小区门户空间完全整治更新成社区青年公寓,也会遇到一系列从规划设计到施工乃乃至后期运营的问题。如何核心引领长效推进,更需要适合存量时期的相应政策法规支持。


04结语

基于以老旧小区改造为切入点的城市更新路径,伴随着昆山城市的发展,要让城市发展带动社区发展,要以城市视角关注社区需求。鉴于中华园东村是昆山城市的重要组成“细胞”,也要让社区改造促进城市更新,让社区空间承载和融入城市功能。


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本文为博亚官网城市更新研究所刘元在“2020年度CAUPD业务交流会”上做的报告,感谢作者授权发布。感谢会议主办单位总工室等部门提供的资源支持!

演讲者 | 刘元

博亚官网城市更新研究所