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博亚官网智库 | “2021长租房市场发展学术交流会”成功举办
时间:2021.10.14

培育和发展住房租赁市场,是我国住房制度改革和房地产转型发展的重要方向。完善长租房政策,规范发展长租房市场,是我国高质量发展阶段亟需填补的短板。实现长租房市场的健康可持续发展是践行以人民为中心发展理念的重要表征。习近平总书记多次指出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。王蒙徽部长在2020年底全国住房和城乡建设工作会议上也指出“大力发展租赁住房,解决好大城市住房突出问题”。围绕长租房市场发展的热点话题,博亚官网于10月8日在北京举办“博亚官网智库2021 长租房市场发展学术交流会”。

交流会采用“线上+线下”相结合的方式举办。设置专家论坛及实践交流会两大板块,共9个主题报告,邀请到来自中房学、清华大学、北京大学的多位专家学者,南京、杭州、宁波等中央财政支持住房租赁市场发展试点城市,以及禧泰、愿景等房地产数据公司和租赁企业一同参加。


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博亚官网党委书记王立秋出席活动并致辞,院副总规划师、科技促进处处长彭小雷,院住房与住区研究所所长卢华翔、副所长余猛、主任研究员焦怡雪出席会议,交流会由所主任工张璐主持。


致辞

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王立秋

博亚官网党委书记

王立秋书记指出,博亚官网院一直高度重视对部重点服务工作和住房与住区智库建设,紧密围绕党中央、国务院总体战略部署和部中心工作,在住房政策研究、规划项目实践、学术研究创新等多方面取得了广泛成果。本次长租房市场发展学术交流会是博亚官网“博亚官网智库”系列学术活动的重要组成。交流会邀请到来自各方面的专家、城市政府住房主管部门和企业家们,将从研究、管理和建设运营全过程的不同视角,分享对长租房市场发展的思考,也共同搭建起链接学术研究、政策制定和落地实施运营全过程的桥梁。

专家论坛

专家论坛聚焦当下租赁住房研究前沿,邀请到中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强、清华大学教授田莉、北京大学光华管理学院教授张峥和博亚官网所长卢华翔,分别就住房租赁发展、住房租赁规划建设模式、租赁住房REITs发展及租购同权实施路径等行业热点话题进行了主题报告。论坛上专家观点精彩纷呈,智慧闪耀,具有较高的学术价值和工作启发性。


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《做好城市住房租赁市场发展基础性工作的思考》

柴强

中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长


报告在开篇指出,2015年以来,国家重视培育和发展住房租赁市场,国内住房租赁市场发展取得明显成效,但仍存在许多困难。柴强会长表示,城市住房租赁市场发展在“硬工作”之外,也要重视“软工作”,创造良好的体制机制和营商环境,就可以依靠市场发挥作用把“硬工作”完成。报告分别从弄清现状和趋势、建立管理服务平台、树立示范项目、培育企业标杆、市场监测调整机制、标准规范体系和加强队伍建设七大方面,对租赁住房市场发展做出建议。

报告认为,由于当前缺乏全面、较准确的租赁住房供求基础数据,相关工作缺乏基本依据,首先应弄清租赁住房供求现状和发展趋势。具体包括现有各类租赁住房供给状况、现有租赁住房需求状况、未来一定时期住房租赁需求预测以及未来租赁住房发展指标、时间表等内容。

报告提出,应加快建立健全住房租赁管理服务平台,认识各城市建立住房租赁管理服务平台的重要性,满足房源备案核验发布、租赁企业及人员备案、租赁需求信息发布到网上签约、租金监测等多种需求,不断完善其功能,有效发挥其作用。

同时,柴强会长表示,应着力搞几个可复制可推广租赁住房示范项目,培育几个专业化规模化住房租赁企业标杆,可供参观、学习。

在支持保障方面,报告指出,一是应开展住房租赁市场监测分析和租金定价与调整机制,出台稳定租金的政策措施,保障住房租赁市场平稳健康发展;二是应对现有相关标准规范进行梳理,深入开展住房租赁标准规范体系研究,形成科学有效的住房租赁标准规范体系;三是通过建立健全住房租赁管理工作机构,建立健全住房租赁行业自律性组织特别是城市住房租赁行业自律性组织,以及团结一大批高等学校和科研院所及专家学者的方式,加强住房租赁管理及科研队伍建设。


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《国际大都市租赁住房发展与规划建设的模式对我国的启示》

田莉

清华大学教授


田莉教授在报告提出,在供给侧改革和租赁市场发展需求的大背景下,租购并举已然成为我国房地产市场改革的主旋律。报告首先提出了我国由商品房市场、保障房组成的“二元化”的住房市场,及公租房、私有房屋租赁和非正规住房三种租赁住房主要供给类型,同时总结了当前售租比偏高、人口流入地城市租赁住房市场供需失衡、租赁住区空间错配及租赁住房规划标准缺失等问题。

报告选取了十五个国际城市,将租赁住房模式分为“住房负担重、租赁住房发育不足、政府干预弱的高密度大城市”、“住房负担重、政府干预较强的高密度大都市”、“住房负担较重、租赁市场发达、政府放松干预的较高密度大城市”和“住房负担略重、租赁市场发达、政府干预力度较高的较低密度大城市”四种类型,以及“二元化” 体制下的政府主导、市场主导和非营利组织主导三种租赁住房供应模式。报告指出,从国际大都市租赁住房发展来看,租赁住房发展总体策略从“补砖头”转向“补人头”,进而衍生出新自由主义和社会市场经济模式下的两种住房策略。

参考国际大都市租赁住房发展经验,报告认为我国在租赁住房发展上,一是要从“二元化体制”向多元化体制转型;二是要培育专业租赁机构,增加租赁住房供应;三是要完善租赁市场的立法与管理制度,保护租住群体权益。而在租赁住区规划建设上,应促进社会融合的规划理念与混合开发,注重边界的交通区位条件、完善的公共服务设施布局和多样化、关注人群需求的建筑单体设计,并促进居住环境品质的提升。


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《发展租赁住房REITs必要性与关键点》

张峥

北京大学光华管理学院教授


报告开篇指出,当前以银行贷款、债券的债务融资方式融资成本高,有固定期限,与租赁住房行业(长租公寓)初期投入高、回报周期长、具有一定成长性、资产流动性差的特点不匹配。相比债务融资,报告认为租赁住房REITs是当前租赁住房领域高质量发展所必需的金融工具。一方面,REITs有助于吸引社会资本投资,可以改善租赁住房市场的结构,同时对比租赁住房企业直接IPO更加适配。另一方面,REITs的租金分红逻辑可以改变房地产价格过快上涨的预期,进而促进房地产市场本身的健康良性发展。

张峥教授表示,基于租赁住房市场的存量资产、租赁住房类REITs的市场实践、租赁住房REITs试点以及不断优化的税收政策,为推动租赁住房REITs试点提供了可行性。

报告最后总结了发展租赁住房REITs的几个关键点。短期来看,要明确租赁住房REITs的金融服务边界,将市场的投资回报率要求与底层资产回报率之间的匹配,并推出租赁住房REITs的配套政策;长期来看,要逐渐形成一个适配性强的REITs制度,并培育具有资产管理能力的租赁住房REITs管理人。报告建议选择权属清晰、收益稳定的长租房项目作为底层资产先行试点。


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《逐步租购同权实施路径研究》

卢华翔

博亚官网住房与住区研究所所长


报告指出,租购同权是当前国家重要的任务,对支撑租购并举制度建设,推动住房消费结构合理化,实现社会公平和减少社会阶层分化,具有重要意义。

报告认为,从内涵理解上,租购同权应体现在包括住房使用权、免受威胁、适当设施及费用支出在内的适当居住权力,以及包括享受城市基本公共服务、享有政策支持及民主权力在内的基本市民权力。

报告总结了租购同权当前面临的四个主要问题。分别是承租人租赁关系与租金的稳定性不足,承租人申请基本公共服务限制性要求多,租购住房居民在享受基本公共教育方面存在显著排序差异,以及租房提取公积金限制严格手续繁琐。

针对上述问题,报告提出了“分类型、分层次有序推进,从单项、基本同权逐步实现多项、全面同权”的总原则下及四大实施路径:一是租购同权应按照“适当居住权”-“非紧约束服务资源同权”-“紧约束服务资源同权”的顺序,分层次有序推进;二是应按照“保障房承租人”-“居住用地住房承租人”-“非居住用地住房承租人”的顺序,逐步解决权利共享;三是按照“有学上”-“就近上”-“上好学”的顺序,逐步实现教育公平。报告还提出应切实扩大公共服务供给,立法明确各相关方权利义务的方式支撑租购同权实现。报告同时对《租赁住房条例》(征求意见稿)提出了修改建议。


实践交流

实践交流围绕住房租赁市场实践发展,邀请到禧泰房地产数据有限公司总经理谢朝纲、愿景集团设计高级经理王昊,及来自南京、杭州、宁波的地方城市住房租赁市场管理部门代表,介绍住房租赁市场发展经验。交流会上代表充分分享了住房租赁市场发展的实践经验,深入讨论了实践成果。


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《大城市租赁市场发展特征》

谢朝纲

禧泰房地产数据有限公司总经理


报告通过数据分析,总结了当前租赁住房市场的若干特点。首先,报告指出,除个别小城市,多数城市具有较大的租房市场;其次,目前出租住房套均面积低于全部存量住房套均面积,而需求关注套均面积高于供给套均面积;三是高品质住房在单价上明显高于普通和低品质住房,同时受房价上涨影响较小;四是无论是整租还是合租,北京、上海、深圳都租金收入比都超过0.3,而在直辖市、副省级城市和其他省会城市中,有相当部分租金收入比超过0.2;五是由于租售比普遍较低,业主出租意愿不足,高品质住房出租上市较少。与之相比,由于低成本和快速上升的租金,低价位房屋的收益更好。

报告总结了租房目的和要求,其中便利性与性价比分别占二者首位。

最后,报告选取了武汉、深圳、北京、成都、上海、青岛六个城市,分析得到出租大户型住房供应增加,需要租赁住房市场管理者进一步关注。


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《愿景租赁社区实践》

王昊

愿景集团设计高级经理


报告详尽介绍了愿景的新建集体土地租赁住房项目——润堂瀛海长租社区的建设经验。

报告指出,该项目在业务模式上,主要面临开发成本高、回收周期长和合作可靠性低三方面的挑战。为此,愿景一方面采用保底租金+分红形式长期支付,以及运用农村集体土地的方式,降低了土地获取成本,支撑项目成立;另一方面,愿景持有项目公司股权,农村集体通过土地使用权作价入股项目公司,建立了长期可靠的经济合作方式。

报告探讨了项目中面临的主要问题。一是由于以及开发的审批不确定性,对二级开发竣工备案以及开业运营时间产生不利影响;二是当前及租房项目规划设计标准模糊,影响项目审批;三是愿景作为民营企业获得开发贷融资的利率条件相对国央企较高;四是由于租赁住房和社区的配套商业验收流程不同,导致租赁住房......商业无法同时投入使用。

报告最后希望租赁社区未来可以进一步增加功能、扩大规模,进而满足多样群体的需求,并辐射服务周边片区。

同时,来自南京、杭州、宁波的地方城市住房租赁市场管理部门代表,也分别从工作统筹、政策制定、存量挖掘、平台搭建、市场培育等角度,在交流会上分享了地方城市住房租赁市场发展经验,并介绍了下一步的工作安排。

交流会至此圆满结束。